본업보다 투자를 더 열심히 하는 직방?

본업보다 투자를 더 열심히 하는 직방?

안녕! 한 주 잘 지냈어? 나는 이사하는 바람에 바빴어. 어렸을 땐 몰랐는데 이사할 때 부모님들이 왜 그렇게 정신없으셨는지 이제야 알겠더라. 집 알아봐야지, 공사 관련해서 또 찾아봐야 할 것도 많지 신경 쓸 게 너무 많아.

오늘은 이렇게 찾아봤던 회사 중 ‘직방’을 설명해 보려고 해. 요즘 가장 핫한 게 또 부동산 아니겠어?

소개팅 시장과 유사한 부동산 시장 – 허위매물의 함정

대학 때 자취방 구해봤던 사람들 있을까? 그때 맨날 보던 게 ‘부동산 114’, 맞나? 네이버에 검색하면 바로 연결되던 그런 걸 이용했던 기억이 나. 학교 졸업한 지 좀 지나서 가물가물하네. 고민하는 모습 보이면 잽싸게 “그거 다른 사람이 채 가려 하는데 계약할 거야?”라던 부동산과 씨름하며 정신없이 발품 파는 게 일상이었지. 사진도 별로 없고 기대에 부풀어 가보면 영 딴판인 방도 많아 힘들었어.

모든 일에는 ‘이해관계’를 파악하는 것이 정말 중요해. 여기서도 생각해봐야 하지. 부동산은 왜 저런 말을 했을까?

부동산 중개인의 입장에선 거래가 성사돼야 돈을 벌어. 이들에겐 절대적으로 몇 건의 계약을 했느냐가 제일 중요하지. 문제는 ‘계약성사’에 있는데, 한번 생각해보자.

방 찾는 사람이 정보를 찾아봄 – > 중개사무소로 와서 중개인 만남-> 계약 성사

여기서 중개인 입장에서 중요한 건 두 가지가 되겠지.

1. 방 찾는 사람을 우리 중개 사무소로 오게 해서 일단 만나야 함.

2. 방 찾는 사람이 내가 가진 부동산 중에서 선택, 계약해야함.

1. 어떻게든 만나야 한다.

일단 만나야 현란한 말솜씨로 설득할 수 있겠지. 방 찾는 사람이 원하는 방이랑 비슷한 걸 제안하며 구슬려야 하잖아. 그래야 거래를 성사시킬 확률이 조금은 올라가지.

그럼 중개 사무소로 오게 하려면 어떻게 해야 할까? 일단 사람들이 혹할 정보를 올려야겠지?

• 가격 속임

혹시 네이버 쇼핑 좋아하는 사람 있어? 거기서 직구할 때 가끔 다른 것보다 저렴한 게 눈에 띄어서 눌러보면 배송비가 반전이잖아. 물건 가격은 다른 것보다 저렴하긴 한데 배송비가 10,000원이지. 그가격이 그가격이 되는 마법. 원래 가격보다 낮게 속였지.

• 눈속임

소개팅할 때 사진으로 사기 쳐본 적 있는 사람? 난 그런 적 있어. 안 그런 사람 몇 없을 것 같아. 카메라 어플 다운 수만 봐도 알 수 있거든. 나 같지 않은 아주 적은 수의 사진으로 많이 돌려 썼다. (외모 외의 다른 매력을 보여줄 기회가 일단 만나야 생기기 때문에 소개팅 시장의 사진 사기는 어쩔 수 없을 것 같아.) 후후. 부동산도 마찬가지. 사진도 몇 장 없고 부동산에서 올린 사진들 보면 다 넓어 보이잖아? 평범하거나 좁은 집을 보정과 각도로 누구나 살고 싶어 하는 집처럼 보이게 포장했어. 일단 매력적으로 보여야 사람들이 보러 올 테니.

2. 가진 부동산 중에 하나만 걸려라.

부동산은 가진 것들 중의 하나가 걸려야 돈을 벌겠지? 그렇다 보니 어떤 게 있었겠어? 내가 뭐라도 많이 들고 있어야 하잖아. ‘이중에 너가 원하는 게 하나쯤은 있겠지’하고 서로 부동산 공유하면서 실시간으로 업데이트도 잘 안되고 (보여줄 방 많다고 몇 번이나 낚였었나)거래를 성사시켜야 하니까 부동산 상태에 대해 거짓말도 하고.

짜증은 나지만 뭐라 하긴 좀 그런 게 뒷집 중개인도 앞집 중개인도 저렇게 속이는데, 먹고 살려면 저렇게는 해야 하지 않겠어? 안 그러면 사람들이 안 올 거 아니야. 이렇게 다 같이 치열해졌지.

여기요! 직접 찍은 방사진 있어요! 직방의 탄생.

직방은 이 허위매물에 대한 문제를 해결하고자 했어. 어떻게?

직방은 방에 대한 정보들을 한 곳에서 볼 수 있게 만들었어. 뭐, 여기까진 그전 부동산 관련 서비스들과 다를 바가 없지.

사람들이 늘 허위매물에 낚여 곤란해하는 걸 아는 직방은 이를 해결하기 위해 두 가지 방법으로 서비스를 운영했어.

1. 구체적인 내용을 적게 했지. – 크기, 위치
2. 무조건 사진을 찍어 올리게 했어.

그때의 기사 찾아보니 올려야 했던 사진은 최소 5장이라고 하네. 처음엔 직방의 직원들이 직접 방 사진을 찍어서 올렸다고 해. 직방 이름의 유래가 여기서 나왔대. 직접 찍은 방사진.

소비자 입장에서는 부동산 중개인을 만나기 전에 클릭과 스크롤로 그리고 깔끔한 정보로 이전보다 덜 낚이고 발품도 덜 팔고 편해졌지. 이렇게 구체적인 정보들이 나오다 보니 허위 매물이 적다며 입소문이 퍼졌어.

입소문 나는 거 좋긴 하지만 서비스 확장하려면 더 적극적으로 어필해야겠지? 그래! 초기부터 유명한 연예인들을 데려와 광고를 많이도 태웠지. 보통은 회사가 많이 커진 다음에야 연예인들을 기용하는데, 직방은 이들을 초기부터 공격적으로 데려와 광고했어.

<어플을 깔아보고 싶게 한다.>

<매출보다 높은 광고비는 뭘까? 단위 : 억>

2015년 봐봐 광고비를 매출보다 더 썼어. 무섭다. 마케팅효율이 형편없네. 광고 회사들 직방으로 돈 꽤나 벌었겠다. 그래도 다행인 건 이후 유저도 모으고 어느정도 안정되어가는지 50%대에서 머물고 있다는 거. 그래도 좀 크다. 플랫폼이라는 건 어느 정도 사람을 모으기 전까지는 무시무시한 광고비가 필수적인가 봐. 광고비라고 인식이 안되고 원가처럼 보이네.

고객님의 손품, 발품, 직방이 더 치밀하게 줄여드리겠습니다! 2017년도의 직방.

직방은 발품을 줄여주면서 시작했는데 이전의 몇 가지 노력으론 뭔가 충분치 않았어. 업로드하게 했던 사진은 찍은 부분만 보이고 그 외의 모습을 알 수 없잖아.  사진으로는 충분치 않았던 거지. 고객들이 손품을 파는 이유는 직접 움직이는 발품을 줄이기 위한건데 여기서 이 손품을 획기적으로 줄여야겠다고 생각해. 어떻게?

우리 인스타에서 사진 보정 논란 일어나면 영상 올리는 인플루언서들 봤지? 직방은 사진은 2D니까 3D로 바꾸어서 그 안을 좀 더 샅샅이 구석구석 걸어다니는 것 처럼 볼 수 있게 했어. 어떻게? 투자한 회사와 함께!

직방은 큐픽스라고 온라인에서 실제 공간을 둘러보게 하는 듯한 가상체험 서비스를 구현할 수 있는 회사에 투자해. 이걸 기반으로 직방이 VR홈투어라는 서비스를 제공할 수 있었지.

<인터넷에 돌고 있는 포토샵을 떡칠한 방사진…>

방이라는 공간에서 사업 확장을 꾀하다!

방이라는 공간을 보다보니 또 다른 방의 영역으로 넘어가면서 사업을 확장했어.

이전에는 방을 한 사람이 연속적으로 생활하는 공간의 영역으로 봤다면, 이후엔 한 사람이 머무르는 시간을 줄여 여러 사람이 여러 번 생활 할 수 있는 ‘숙박’의 영역으로 봤어.

‘로프트피엠씨’ 라는 회사로 호텔 운영에 관심을 가졌지. 이 회사는 직방 재무제표에도 뭐가 없길래 기사를 찾아봤어. (기사링크)

로 나오네. 뭐 문제가 좀 있던 거 같고 검색하니 회사가 주로 하는 일이 주거용 건물 임대업이라고 뜨는데 잘 모르겠어. (회사검색링크)

일단은 pass. 알지? 나는 재무제표로만 말하는 거. 직방의 기업공시에는 관련 흔적을 못찾겠어.

저는요, 공간 비즈니스의 확대를 꿈꿔요.

2018년도 직방은 이런 생각을 해.

‘방을 벗어나 공간이라는 부동산 비즈니스로 확장해야겠다.’

공간이라는 건 크게 두 가지로 볼 수 있어. 살거나 혹은 사업 목적상으로 쓰거나

1. 살거나

직방의 주 타겟인 대학생 고객들을 생각해보자. 시작은 원룸 전세였으나 시간이 흐르면 취직하고 돈 모아 집을 사겠지? 직방은 주거 공간을 원룸에서 아파트로 확장했어. 2018년도에 ‘호갱 노노’라는 회사를 230.7억 주고 인수해. 아파트 실거래 1등 서비스라고 하는데 사용해보니 오피스텔 같은 것도 다루네. 직방이 인수하던 2018년도의 호갱노노는 매출 6천7백만원정도에 손실 9억씩 내고 있었으니 직방의 손길 참 반가웠겠다. 이게 data의 가치인가?

2.  사업 목적상

직방은 상업용 부동산 플랫폼 ‘디스코’에 3억 (33%) 정도를 투자했어. 재밌는 건 현시점 디스코에는 ‘아파트’관련정보가 뜬다는 거야. 오피스텔도 뜨고 단독도 뜨도 다가구도 뜨고… 주거 쪽은 호갱노노가 있는데 굳이? 서로 정보 출처가 다른 걸까? 아니면 누가 잘될지 모르니 일단 투자해놓고 볼 수 있는 정보를 내부에서 판단&가공하고 있는 걸까? 혹은 디스코가 처음엔 상업용으로 시작했다 한들 주거까지 넘어가는 건 너무 당연한 수순이었던 걸까. 상업용에서만은 뭔가 방법을 못 찾았으니 그랬겠지?

<상업용 부동산 전문이라며….>

2019년 본업은 안하고 죄다 투자만?

타 부동산의 영역으로 확장하며 다양한 사업 기회 및 외형성장을 꿈꿨던 시기가 바로 2019년인 것 같아.

위에서 부동산은 1.살거나 2. 사업 목적으로 쓰거나 둘 중 하나라고 했잖아. 2019년도에도 그 방향은 같았어.

1. 살거나

요즘 공유경제니 말 많잖아? 직방은 한 집에서 여럿이서 같이 사는 ‘셰어하우스’에 관심을 가졌어. ‘셰어하우스 우주’를 인수했는데 원룸의 경쟁자가 될 수 있는 비즈니스 형태를 인수했다고 볼 수 있지. 86억 정도로 가치 평가받은 거 같은데 그렇다면 호점당 얼마나 되는 건지 궁금해서 좀 뒤져봤어. 셰어하우스 우주가 2019년 4월 100호점을 오픈했다고 하니 100개정도라고 생각하고 계산해보면 개당 0.86억 정도로 인정 받았네?

혹시 셰어하우스 운영하면서 매각하거나 투자 관련해서 관심 있는 사람들은 알아둬.

<구글 검색하니 셰어하우즈 우주에 대한 정보가 뜬다>

2. 사업목적상

상업용에 미련 못 버린 직방은 디스코 주식회사에 투자한 게 조금 아쉬웠나 봐. 회사가 작은 것 같기도 하고 자꾸 다른 부분으로 확장하고 있으니 답답했을 수도 있었겠지? 이후 상업용 부동산에 집중하고 있는 회사를 177억 가치로 인수했어. ‘네모’라는 곳인데 (네모) 위에 디스코보다 훨씬 상업에 치중한 것 같은 느낌이야. 재밌는 정보들이 많은데, 나중에 한번 봐봐. 나도 시간 가는 줄 모르고 놀았어.

직업은 못 속인다. VC&회계사출신 대표가 돈을 가지고 놀다.

여기 대표 찾아보니까 회계사면서 투자회사(VC) 출신이더라. 내가 살면서 크게 동의하는 말이 있는데 “사람은 직업을 속이지 못한다.”라는 말이야. 하루 중에 많은 시간을 보내는 부분인 일은 직간접적으로 그 사람의 가치관, 행태에 많은 영향을 주거든.

회계사면서 투자회사 배경이 있는 사람이라면 어떤 것을 잘할 거 같아?

돈으로 돈 벌 수 있는 거 잘할 거 같지? 주식 투자하고 돈 빌려주고!

직방은 외부에서 투자받은 돈으로 쏠쏠하게 회사에 투자하고 투자 회사 만들고 자회사들에 돈도 빌려줬어. 2019년도는 그것 밖에 안 보여.

직방 자체에서 매출이 급성장하기 힘들다고 본 걸까? 인수도 모자랐는지 투자 전문회사를 세워.

위에 광고비 쪽에서 조금 언급하고 싶었던 내용인데 아마 광고비를 지출하지 않으면 매출이 늘지 않는 상황이었나 봐. 그저 일정하게 유지하고 있는 수준 아니었을까 싶어. 광고비가 일종의 산소 호흡기였던 거지. 사람들이 방 구할 때 신경을 많이 쓰긴 하지만 방을 구하면 떠나잖아. 반복적으로 단기간 내에 계속 찾는 경우는 없으니 직방 입장에선 비싼 마케팅비 내고 구해온 고객이 소멸하는 거지. 새롭게 방 구하는 사람을 찾아야 하니 계속해서 일정하게 마케팅비를 써야만 하는 것 같네.

대신 이 마케팅비로 쌓은 인지도와 트래픽으로 커진 기업가치를 투자에 활용하기로 한 거 같아. 기가 막혀.

직방은 ‘브리즈 인베스트먼트’라는 회사를 세우고 부동산 쪽에 투자하기 시작해. 자본금 20억 출자, ‘우미건설’과 200억 정도의 펀드를 만들었다고 해. 우미건설 이름이 좀 생소해서 찾아보니 둘이 이해관계가 딱 맞았던 것 같네. (기사링크) 보니까 ‘브리즈인베스트먼트’ 설립 전에 직방이랑 같이 투자한 회사 이름도 보인다.

브리즈인베스트먼트가 투자한 회사를 조금 알려줄게.

• 부동산 비즈니스 – 공유주방 ‘고스트키친’
• 주거 및 공간 관련 – 인테리어 물류 기업 ‘하우저’, 태양광 사업권 인수 및 태양광 발전 부지개발 하는 ‘브라이트에너지파트너스’

그리고 어디에 넣어야 할지 모르겠지만 내가 재밌게 본 회사 하나 소개할게.

니어스랩이라는 곳인데 산업용 드론을 활용해서 데이터를 수집 제공하는 곳이라고하네.

부동산을 외부에서 촬영해서 활용하려는 건지. ‘브라이트에너지파트너스’와 함께 태양광, 풍력 등 친환경 에너지 쪽에 투자하여 공간에 필요한 전기 산업에 관심이 있는건지 궁금하네. ‘브리즈 인베스트먼트’에 대한 건 해당 링크를 첨부할게. 자세한 건 해당 링크 들어가서 봐봐.(클릭)

그리고 2019년도에 105억이나 되는 돈을 관련 회사들에 빌려줬지. 전환우선주, 상환전환 우선주 이런 게 있긴 한데 여기는 조금 복잡하니까 나중에 시간 내서 설명해줄게. 호갱노노, 우주코퍼레이션(셰어하우스 우주와 거의 같은 회사로 보임)슈가힐은 아주 완벽한 한 몸은 아닌 상태로 인수했어.

회계사고 돈 투자하고 관리하던 VC라 돌다리도 두들겨보고 건너고 줄 거 주고 받을 거 받는다고 이해하면 될 거 같아. 이자율은 빌린 시점을 알 수 없어서 정확하게 알기 힘들지만 옐로 모바일이 마켓 컬리에 빌려줬던 8~9%는 아닐 거 같아.

<빌려준 돈들, 단위 : 천원>

최근 직방은 욕실, 주방의 청소 서비스를 제공하는 이웃벤처를 직접 인수했대. 이제는 실물을 떠나 주거 환경에 필요한 서비스를 제공하는 비즈니스에도 관심이 갔나 봐.

아울러 회계사라 그런 걸까? 플랫폼들이 적자로 허덕이는 곳들이 많았는데 미미하긴 하지만 이익을 내고 있네. 사실 회사 비용이 거의 광고비와 인건비 외엔 없어서 크게 재밌지는 않은 회사였어.

<미미하게 이익낸다. 광고비/인건비 관리 덕분? 단위 : 억>

<대부분이 인건비, 광고비 단위 : 억>

처음에는 직방이 뭔가 매출이 정체되어있고 투자만 자꾸 하지? 본업을 안하는건가? 했는데  2019년도 인건비 보면 뭔가 내부에서 다른 것을 준비하느라 인력을 늘리면서 준비 중인 거 같아. 궁금하다. 뭐가 튀어나올지.

<인건비만 30억 늘었다. 내부에선 무슨 일이? 단위 : 억>

더이상 최대주주가 아닌 직방의 대표

하지만 2017년도엔 최대 주주의 이름이 나오지 않더라고. 아마 거액의 투자를 받으면서 창업자가 최대 주주 지위를 상실한 듯 보여. 역시 돈이 많이 들어가는 비즈니스는 이런걸까?

직방에 투자한 목소리 큰 회사들 목록은 다음과 같아. 감사보고서에 없어서 기사들을 참조했어.

스톤브릿지캐피탈, 컴퍼니케이파트너스, 알토스벤처스, LB인베스트먼트, 에이티넘인베스트먼트, 골드만삭스PIA (참조기사)

쟁쟁한 곳에서 투자 많이 받았지? 회계사면서 벤처캐피탈리스트이자 개발까지 했던 3관왕에 (기사링크) 심지어 통계학과네. 왜 저 회사들이 투자했는지 알겠다. 절묘하게 직방 대표의 모습이 데이터 기반의 플랫폼을 운영하고 투자도 잘하는 직방 회사랑 너무 닮아 보이는 건 나만 느끼는 걸까?

직방 가입하면 스팸직빵? – 개인 정보 운영정책

내가 이거 때문에 직방 어플 깔았다가 마케팅 수신동의 관련한 내용 보고 깜짝 놀랐잖아. 2017년도에 부동산 앱 하나 잘못 가입했다 스팸 전화에 몸살 앓는다는 기사첨부할게.(기사) 

<마케팅 수신 동의 관련한 각 서비스들의 화면 캡쳐>

마케팅 수신 동의는 보통 ‘선택’으로 만들어 놓거든? 근데 직방은 마케팅 정보 수신 동의를 약관에 포함해서 필수로 해두었더라. 그래서 다른 회사들도 좀 뒤져봤어. ‘다방’, ‘피터팬’은 저 부분 수신 안해도 어플에서 정보는 볼 수 있어.

<직방의 빨간 부분 확대>

찾아보니 위법은 아닌 거 같고 나는 두 가지 생각이 들었어.

이거 한번 기사로 2017년도에 두들겨 맞은거 같은데 살짝 피해갔네? 저거 들어가서 사람들이 일일이 설정에서 수신 거부를 하겠냐고. 방부터 찾지.

기업 입장으로 보면 피터팬, 다방은 조금 악착같음이 떨어지는 느낌. 직방은 저걸 수신 동의 하게 만들어 계속 사람들에게 “직방 잊지 말아 주세요! 이런 게 있어요” 같은 메세지를 계속 던지는 거잖아. 광고비 태워 고객 모셔온 거 계속 잘 활용하는 느낌이야. 저거 본 사람 중에 몇 명은 접속해주겠지.

반면 피터팬이랑 다방은 소비자 입장에서 조금은 나은 느낌이지만…

일단은 초기 진입만 이야기해봤고 앱 내부에 들어가서 쓰는 건 또 다른 문제일 거야. 단지 나는 저걸 보며 ‘대표가 보통이 아니구나. 저런 거 하나하나 다 생각하는구나’ 하는 생각이 들었어.

그래도 사람이 들어가서 뭐라도 있는지 보고 어플 안에서 놀게해야 그 다음이 있을텐데 저러면 가입을 하나? 나는 가입 안 했거든. 문자 시도 때도 없이 울리는 거 싫어서.

하지만 방 구하는 사람들은 직방이라면 일단 무조건 가입하겠지? 시장 지배력을 가지고 배짱 좋은 직방이 할 수 있는 방법이라는 생각이 드네.

그러나 직방은 문제를 해결하지 못했다. 아직도 허위 매물이 많은 현실.

직방은 돈을 어디서 받을까? 공인중개사들한테 받아. 하지만 공인중개사들은 도덕성 여부를 떠나 본인이 허위매물을 올릴 수 밖에 없는 이유가 아직 사라지지 않았어. 손가락 빨 수 없잖아. 그들에겐 생존의 문제라고!!!

정부에서 공정위를 통해 잡겠다곤 하지만 몰래몰래 암암리에 하고 있지. 그리고 벌금보다 더 큰 돈을 벌 수 있으면 벌금 내고 그냥 하는 걸 택하는 사람들이 있지 않겠어? ‘1억 벌고 벌금 천만 원 내면 되지’ 뭐 이런 논리로. ( 물론 원룸이 이럴리 없겠지만 부동산 전체적인 입장에서 보자. ) 그리고 피해가는 방법을 계속 생각할거 같아.

이 부분은 해결되기 너무 어려운 구조 같아. 수익 구조적인 부분이나 시장경제의 논리로 보나. 그리고 부동산 공인중개사들에게 돈 받는 직방도 완전히 문제를 해결하긴 힘들거라고 봐.

네이버랑 카카오가 들어오면 어떻게 할 거예요?